L’Agenzia delle Entrate ha risposto ad un quesito riguardante l’applicazione dell’imposta di registro alla cessione di un contratto preliminare.
Il caso sottoposto all’Agenzia delle Entrate con istanza di interpello riguarda una società che ha sottoscritto con un’altra società un contratto preliminare per l’acquisto di un immobile, versando contestualmente una determinata somma a titolo di caparra confirmatoria. La restante parte del prezzo concordato dovrà essere versata al momento della sottoscrizione del rogito. La società che si è impegnata ad acquistare l’immobile ha poi ceduto, a titolo gratuito, alla società istante il contratto preliminare di compravendita. A fronte di tale cessione, è stato previsto soltanto un rimborso parziale (dell’importo di 50.000 Euro) da parte della società istante della caparra confirmatoria a suo tempo versata dalla società cedente.
Come dovrà essere applicata l’imposta di registro al momento della registrazione dell’atto di cessione del preliminare?
L’Agenzia delle Entrate, nella Risposta n. 95 del 4 marzo 2022, ha prima di tutto ricordato che il contratto preliminare di compravendita deve essere registrato entro 20 giorni dalla sua sottoscrizione ed è soggetto all’applicazione dell’imposta di registro nella misura fissa di 200 Euro. In presenza di una caparra, trova applicazione l’aliquota dello 0,50 %, mentre nel caso di acconti di prezzo non soggetti ad Iva deve trovare applicazione l’aliquota del 3 %. In entrambi i casi, l’imposta pagata è imputata all’imposta principale dovuta per la registrazione del contratto definitivo.
Con riferimento al caso specifico, l’istante, a seguito della cessione del contratto preliminare, è subentrato nella posizione della società cedente e, pertanto, anche nella clausola contrattuale che prevede il versamento, già avvenuto, della caparra confirmatoria.
La caparra mantiene la stessa funzione, ossia quella risarcitoria in caso di inadempimento contrattuale. Se l’inadempimento è imputabile a colui che ha versato la caparra, la controparte potrà recedere dal contratto e trattenere la caparra; se, invece, ad essere inadempiente è la parte che ha ricevuto la caparra, la controparte potrà recedere dal contratto esigendo il doppio della caparra.
La funzione della caparra cambia soltanto al momento della stipula del contratto definitivo, divenendo un acconto del prezzo di vendita del bene.
L’Agenzia delle Entrate ha affermato che, nel caso descritto nell’istanza di interpello, il versamento della somma di 50.000 Euro non può configurarsi come una restituzione parziale della caparra confirmatoria a suo tempo versata dalla promittente acquirente alla promittente venditrice. La somma versata dal nuovo soggetto subentrato alla cedente costituisce, in realtà, un corrispettivo rilevante ai fini Iva.
A tal proposito, non assume rilevanza la terminologia utilizzata nell’atto di cessione del preliminare di compravendita nel quale si parla di “parziale rimborso della caparra confirmatoria”.
Inoltre, la cessione di un contratto deve essere considerata, alla luce della disciplina Iva, come una prestazione di servizi rilevante ai fini Iva. Secondo quanto stabilito all’articolo 3, secondo comma, n. 5 del D.P.R. n. 633 del 1972, costituiscono, infatti, prestazione di servizi, se effettuate verso corrispettivo, le cessioni di contratto di ogni tipo e oggetto. Anche la Corte di Cassazione ha affermato, in una propria pronuncia del 2005, che la cessione della posizione giuridica di contraente in relazione ad un contratto preliminare di compravendita è da considerarsi una specie del genere “cessioni di contratti di ogni tipo e oggetto” che la disposizione suddetta considera prestazioni di servizio, se effettuate verso pagamento di un corrispettivo.
Pertanto, il soggetto cedente dovrà emettere la fattura con addebito dell’Iva nei confronti dell’istante. L’imposta di registro dovuta per la registrazione della cessione del contratto dovrà trovare applicazione in misura fissa, in virtù del principio di alternatività tra Iva ed imposta di registro.