Nei lavori di ristrutturazione realizzati dalle associazioni, il metodo di calcolo delle spese ammesse al Superbonus si applica anche agli immobili posseduti in base a un diritto di superficie per le Onlus e non solo.
Onlus, Odv e Aps e il diritto di superficie
Le Onlus, le Organizzazioni di volontariato (Odv) e le Associazioni di promozione sociale (Aps) che sostengono spese agevolabili con il Superbonus per interventi su immobili classificati nelle categorie catastali B/1, B/2 e D/4 possono adottare la modalità di calcolo speciale prevista dal comma 10-bis dell’articolo 119 del decreto Rilancio, anche se l’immobile è acquisito con diritto di superficie, purché siano rispettati gli altri requisiti richiesti dalla normativa.
Risposta dell’Agenzia sulle modalità di calcolo
Con la risoluzione n. 19 del 10 marzo 2025, l’Agenzia ha riconosciuto le finalità perseguite dal legislatore attraverso questo provvedimento favorevole e ha stabilito che il calcolo dei limiti di spesa ammessi al Superbonus per le opere eseguite dalle Onlus possa essere applicato anche agli immobili detenuti in diritto di superficie. Di conseguenza, si ritiene superata l’esclusione indicata nella risposta dell’Agenzia n. 2/2024 relativa all’adozione delle modalità di calcolo agevolate per tali immobili.
Limite di spesa ammesso al Superbonus
L’Agenzia richiama innanzitutto la norma di favore (articolo 10-bis del Dl n. 23/2020) secondo cui le Onlus, le Odv e le Aps che erogano servizi socio-sanitari e assistenziali senza percepire compensi o indennità di carica determinano il limite di spesa ammesso al Superbonus per lavori su edifici delle categorie catastali B/1, B/2 e D/4, posseduti a titolo di proprietà, nuda proprietà, usufrutto o comodato d’uso gratuito antecedenti al 1° giugno 2021 (data di entrata in vigore della norma). Tale calcolo avviene moltiplicando il limite unitario previsto per ciascuna unità per il rapporto tra la superficie complessiva dell’immobile interessato dagli interventi e la superficie media di una unità abitativa, come indicato dal Rapporto dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare (Omi).
Analogie tra la proprietà e il diritto di superficie
Il comma in questione riconosce, in sostanza, che gli enti sportivi e assistenziali solitamente operano in edifici di grandi dimensioni. Inoltre, alcuni servizi – tra cui il Centro diurno integrato, la Residenza sanitaria assistenziale, i Poliambulatori e altri servizi sanitari e assistenziali – richiedono spazi ampiamente attrezzati in conformità alla normativa e agli standard funzionali. Se, invece, le spese agevolabili fossero calcolate in base al numero di unità intervenute, tali enti subirebbero uno svantaggio, poiché interi edifici o complessi possono essere catastalmente identificati come un’unica unità (si veda anche la circolare 23/2022).
L’Agenzia sottolinea, inoltre, le evidenti analogie tra la proprietà e il diritto di superficie, presenti sia nelle disposizioni legislative che nella giurisprudenza. L’articolo 952 del Codice Civile afferma che “Il proprietario può costituire il diritto di edificare e mantenere una costruzione in sussistenza sul suolo a favore di altri, i quali ne acquisiscono la proprietà. Analogamente, può cedere la proprietà di una costruzione già esistente separatamente da quella del terreno”, configurando così il titolare del diritto di superficie come un vero e proprio proprietario.
Diritto di superficie e la pronuncia della Cassazione
Anche una pronuncia della Cassazione ha evidenziato che il diritto di superficie rappresenta un diritto reale analogo a quello di proprietà (si veda sentenza n. 22534/2023).
In conclusione, in conformità con la normativa, la prassi consolidata e la recente giurisprudenza, l’Agenzia ritiene che gli interventi su immobili detenuti da Onlus, Odv e Aps in base a un diritto di superficie possano usufruire delle modalità di calcolo previste dalla recente disposizione del Dl Rilancio, superando così il chiarimento interpretativo contenuto nella risposta n. 2/2024.