Un fabbricato di edilizia residenziale pubblica può richiedere l’attribuzione di un codice fiscale?
A chiederlo con istanza di interpello è una società che ha costruito ed è proprietaria di un edificio di edilizia pubblica del quale non sono state ancora vendute le singole unità immobiliari. Il professionista che si occupa di amministrare tale fabbricato ha richiesto l’attribuzione di un codice fiscale all’Ufficio dell’Agenzia delle Entrate competente, ma gli è stato negato dal momento che il condominio non può dirsi ancora esistente.
L’istante ha rilevato che effettivamente manca la comunione di beni necessaria per costituire un condominio, ma sussiste la necessità di disporre di un codice fiscale per consentire agli assegnatari delle unità immobiliari del fabbricato di gestire autonomamente gli spazi ed i servizi comuni. L’istante ha richiamato, a tal proposito, la disposizione della Legge Regionale del Veneto del 2017 secondo la quale i Comuni e le Aziende Territoriali per l’Edilizia Residenziale Pubblica (ATER), qualora siano unici proprietari dei fabbricati destinati all’edilizia residenziale pubblica, promuovono l’autogestione da parte degli utenti dei servizi accessori e degli spazi comuni. Il Rappresentante dell’Autogestione viene nominato dall’assemblea degli assegnatari.
Il quesito posto all’attenzione dell’Agenzia delle Entrate riguarda, quindi, la possibilità di ottenere l’attribuzione di un codice fiscale per gli edifici costituiti da più unità immobiliari tutte di proprietà esclusiva dell’istante, tramite presentazione del “classico” modello AA 5/6 ed il contestuale deposito della nomina a Rappresentante dell’Autogestione da parte dell’assemblea degli assegnatari o della nomina da parte della stessa azienda proprietaria, in quanto trattasi di fabbricati con finalità sociali propri dell’edilizia residenziale pubblica.
Nella Risposta n. 228 del 28 aprile 2022, l’Agenzia delle Entrate ha evidenziato che l’edificio di cui si tratta è destinato all’edilizia residenziale pubblica. Secondo la disposizione della Legge Regionale richiamata dall’istante, è necessario promuovere l’autogestione dei servizi accessori, delle utenze e degli spazi comuni relativi ai fabbricati destinati all’edilizia residenziale pubblica e disporre, soltanto in via residuale, la costituzione di un condominio qualora sussistano i relativi presupposti, ossia vi sia un titolo di proprietà o di altro diritto reale in capo a più persone. Nel caso descritto nell’istanza di interpello, mancano proprio questi presupposti richiesti dal Codice Civile per l’esistenza di una comunione di beni e, quindi, per la costituzione di un condominio.
Sussistendo dei servizi e degli spazi comuni, gli assegnatari delle abitazioni possono, tuttavia, costituire un “condominio di gestione”.
Secondo una pronuncia della Corte di Cassazione richiamata dall’Agenzia delle Entrate, il condominio di gestione consiste in una collettività di inquilini autorizzati dall’ente proprietario a svolgere per proprio conto l’amministrazione ordinaria dell’edificio, deliberando le spese necessarie per l’utilizzo dei servizi comuni e riscuotendo le quote dei singoli assegnatari, così come avviene nei condomini ordinari.
La differenza sostanziale tra un condominio di gestione ed un condominio ordinario è che, nel primo caso, un’assemblea di semplici inquilini o assegnatari degli alloggi dovrà limitarsi a provvedere alla gestione ordinaria e non potrà disporre innovazioni o modifiche che incidono sull’integrità dell’edificio, del quale hanno soltanto l’uso in conformità a quanto disposto nel contratto di locazione.
Il condominio di gestione ha la sua particolarità nella circostanza che rappresenta una comunione di godimento basata su diritti personali riguardanti l’assegnazione dell’alloggio e non sul diritto di proprietà dell’immobile.
In conclusione, l’Agenzia delle Entrate ha affermato che, essendo l’autogestione in questione un condominio di gestione degli spazi e dei servizi comuni, pur non sussistendo un condominio ordinario così come previsto dal Codice Civile, potrà essere comunque richiesta l’attribuzione di un codice fiscale.
Più in particolare, il terzo nominato dall’assemblea degli assegnatari che costituiscono il condominio di gestione potrà richiedere all’Ufficio dell’Agenzia delle Entrate l’attribuzione di un codice fiscale necessario per la gestione degli spazi e delle utenze comuni. Nel modello AA 5/6, dovrà essere inserita, alla voce “nome”, la posizione del fabbricato e l’esistenza di un’autogestione ai sensi della Legge Regionale del Veneto n. 39 del 2017. Dovrà, infine, essere inserito il codice 13 destinato alle altre organizzazioni di persone o di beni senza personalità giuridica (escluse le comunioni).