L’Agenzia delle Entrate si è occupata nuovamente di un quesito riguardante le agevolazioni “prima casa”.
A presentare istanza di interpello è una cittadina italiana residente all’estero che risulta iscritta regolarmente all’A.I.R.E. Nel 2019 ha acquistato un appartamento ad uso abitativo con un garage di pertinenza, usufruendo delle agevolazioni “prima casa”, in quanto si trattava di “prima casa” sul territorio italiano.
Nel 2021, e quindi prima che fossero trascorsi cinque anni dal primo acquisto, l’istante ha venduto l’appartamento ed il garage di pertinenza, impegnandosi a riacquistare un nuovo appartamento entro l’anno per non perdere le agevolazioni “prima casa”. L’intenzione della contribuente è di acquistare la sola nuda proprietà del nuovo appartamento, intestando ad una propria parente il diritto di usufrutto sull’immobile medesimo.
L’istante, in quanto cittadina italiana iscritta all’A.I.R.E., può acquistare il nuovo appartamento senza perdere le agevolazioni “prima casa”, nonostante non vi trasferisca la propria residenza e, quindi, non lo adibisca a propria abitazione principale, così come è stato fatto in occasione del primo acquisto? Possono trovare applicazione le agevolazioni “prima casa” anche se, in occasione dell’acquisto del nuovo appartamento, la contribuente si intesti soltanto la nuda proprietà dell’immobile?
L’Agenzia delle Entrate, nella Risposta n. 349 del 28 giugno 2022, ha ricordato la normativa in materia e, in particolare, la regola secondo la quale non si ha decadenza dai benefici “prima casa” qualora il contribuente, entro un anno dalla vendita infraquinquennale dell’immobile acquistato con i benefici stessi, proceda all’acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale. La condizione in questione è diversa e più restrittiva rispetto alle condizioni richieste per il primo acquisto.
L’Agenzia delle Entrate ha, inoltre, richiamato una pronuncia della Corte di Cassazione del 2018 nella quale è stato affermato che l’atto necessario affinché il contribuente possa evitare la decadenza dalle agevolazioni “prima casa” delle quali ha usufruito in occasione del primo acquisto immobiliare deve essere rappresentato da un titolo idoneo a consentirgli l’uso ed il godimento dell’abitazione in via piena ed esclusiva. La destinazione del nuovo immobile ad abitazione principale deve essere strettamente dipendente dall’idoneità dell’atto a trasferire al contribuente i poteri di uso e godimento sul bene immobile pieni ed assoluti. Quindi, non è sufficiente che il contribuente consegua il diritto di usare e godere dell’immobile a seguito della conclusione di altri contratti o, comunque, a seguito dell’autorizzazione concessagli da parte di terzi soggetti aventi diritto.
Il principio che è stato affermato dalla Corte di Cassazione è, in conclusione, che la decadenza dai benefici “prima casa” non è evitata qualora, entro un anno dalla vendita infraquinquennale dell’immobile acquistato con i medesimi benefici, il contribuente proceda all’acquisto della sola nuda proprietà di un altro immobile.
Rispetto all’applicazione della normativa in materia ai cittadini che hanno trasferito la propria residenza all’estero, l’Agenzia delle Entrate ha confermato che le agevolazioni “prima casa” spettano quando l’immobile acquistato costituisca per il cittadino emigrato la “prima casa” nel territorio italiano. Non è necessario che il contribuente trasferisca la propria residenza nel Comune nel quale è situata l’abitazione acquistata.
Allo stesso modo, anche in occasione dell’acquisto di un nuovo appartamento sul territorio nazionale, non è necessario adibirlo ad abitazione principale per non perdere le agevolazioni “prima casa”.
Nonostante questo, l’Agenzia delle Entrate ha affermato che, sulla base di quanto sopra precisato, il nuovo acquisto della sola nuda proprietà di un altro immobile non è idoneo ad evitare la decadenza conseguente alla rivendita infraquinquennale dell’immobile acquistato con le agevolazioni “prima casa”.
La circostanza che il cittadino residente all’estero non possa adibire il nuovo immobile acquistato a propria abitazione principale, in questo contesto, non assume rilevanza.