L’Agenzia delle Entrate ha rilasciato chiarimenti sull’applicazione delle nuove disposizioni in materia di locazioni brevi, valide dal 1° gennaio 2024. È ora possibile applicare un’aliquota ridotta del 21% sui redditi derivanti da una delle unità immobiliari locate, a scelta del contribuente.
Nuove disposizioni legislative
La legge n. 213 del 30 dicembre 2023 (legge di bilancio 2024) ha modificato la normativa fiscale sulle locazioni brevi. La circolare n. 10 del 10 maggio 2024 dell’Agenzia delle Entrate fornisce indicazioni operative in merito.
L’articolo 1, comma 63, della legge di bilancio 2024 modifica il regime fiscale delle locazioni brevi, come previsto dall’articolo 4 del Dl n. 50/2017. Le indicazioni della circolare n. 24/2017 restano valide per quanto compatibili con le nuove disposizioni.
L’articolo 4 definisce le locazioni brevi come contratti di affitto di immobili a uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, inclusi i servizi di fornitura di biancheria e pulizia, stipulati da privati al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite intermediari immobiliari o portali online.
Secondo l’articolo 1, comma 595, della legge n. 178/2020, il regime fiscale delle locazioni brevi si applica solo se il contribuente destina non più di quattro appartamenti per ciascun periodo d’imposta a tale attività; superato questo limite, l’attività è considerata imprenditoriale secondo l’articolo 2082 del codice civile, escludendo l’applicazione del regime fiscale agevolato.
Applicazione dell’aliquota del 21% nel regime di cedolare secca
Con la legge di bilancio 2024, l’aliquota dell’imposta sostitutiva per i redditi da locazioni brevi è stata aumentata dal 21% al 26%. Tuttavia, è concessa la possibilità di applicare un’aliquota ridotta del 21% per i redditi derivanti dalla locazione di una sola unità immobiliare per ciascun periodo d’imposta, a scelta del contribuente, da indicare nella dichiarazione dei redditi.
L’Agenzia precisa che la nuova disposizione è in vigore dal 1° gennaio 2024. Pertanto, per l’applicazione dell’imposta sostitutiva al 26%, rilevano i redditi da locazioni brevi maturati pro-rata temporis dal 1° gennaio 2024, indipendentemente dalla data di stipula dei contratti e dalla percezione dei canoni, salvo la facoltà di applicare l’aliquota ridotta del 21% per una specifica unità immobiliare.
Ritenuta degli intermediari
Un’ulteriore modifica riguarda gli intermediari immobiliari e i gestori di portali telematici che incassano o intervengono nel pagamento dei canoni di locazione, i quali devono applicare una ritenuta fiscale del 21% a titolo d’acconto, indipendentemente dal regime fiscale adottato dal beneficiario. Prima di questa modifica, la ritenuta era a titolo d’acconto solo se non era stata esercitata l’opzione per la cedolare secca.
La circolare precisa che il contribuente deve determinare l’imposta dovuta e versare l’eventuale saldo entro il termine per il versamento delle imposte sui redditi, sottraendo le ritenute d’acconto subite. Questi dati devono essere riportati nella dichiarazione dei redditi.
Regole per intermediari non residenti
La normativa è stata aggiornata per adeguarsi alla sentenza della Corte di Giustizia dell’Unione Europea del 22 dicembre 2022 (causa C-83/21, Airbnb). Le nuove regole sono:
- I soggetti non residenti con una stabile organizzazione in Italia devono adempiere agli obblighi tramite questa organizzazione.
- I residenti in uno Stato membro dell’UE senza stabile organizzazione in Italia possono adempiere direttamente o nominare un rappresentante fiscale in Italia.
- I residenti fuori dall’UE con una stabile organizzazione in uno Stato membro dell’UE devono adempiere tramite tale organizzazione.
- I residenti fuori dall’UE senza stabile organizzazione nell’UE devono nominare un rappresentante fiscale in Italia; in mancanza di tale nomina, la responsabilità solidale ricade sui soggetti residenti in Italia appartenenti al loro stesso gruppo.