Se, al momento della vendita con riserva di proprietà, che si conclude solo con il pagamento integrale del prezzo pattuito, sono trascorsi più di 10 anni dal termine dei lavori di ristrutturazione sull’immobile, non scatterà l’imposizione della plusvalenza prevista per gli immobili ristrutturati con Superbonus (art. 67, comma 1, lett. b-bis) del Tuir). In questo tipo di contratto, è cruciale il momento in cui l’acquirente completa il pagamento, soprattutto alla luce delle nuove disposizioni riguardanti la tassazione delle cessioni di immobili soggetti a Superbonus. Questo perché, come indicato dall’art. 1523 del codice civile, l’effetto traslativo della proprietà si concretizza solo con il versamento dell’ultima rata da parte dell’acquirente. In sintesi, è quanto stabilito nella risposta n. 156 dell’Agenzia delle Entrate a seguito di un’istanza di interpello.
Immobili con Superbonus e vendita con riserva
Il caso riguarda un cittadino che nel 2021 ha ricevuto in donazione il 50% indiviso di due immobili, mentre l’altra metà è stata donata al fratello. Successivamente, gli immobili sono stati oggetto di interventi di ristrutturazione usufruendo del Superbonus. Il fratello, comproprietario, ha deciso di acquistare la quota del richiedente, con un prezzo concordato e suddiviso in 120 rate mensili dal 2024 al 2034, adottando la formula della vendita con riserva di proprietà (art. 1523 c.c.). Durante il periodo di rateizzazione, il richiedente manterrà la proprietà del bene, mentre il fratello ne godrà subito, assumendo tutte le spese. La proprietà passerà al fratello solo al termine del pagamento.
Caso specifico della plusvalenza dell’immobile
L’istante ha chiesto all’Agenzia quale sia la data da considerare per stabilire se siano trascorsi i 10 anni dalla fine dei lavori, al fine di determinare l’eventuale plusvalenza imponibile. La questione verte se considerare la data di stipula del contratto (2024) o quella del pagamento dell’ultima rata (2034). Nel secondo caso, essendo passati più di 10 anni dalla fine dei lavori, la plusvalenza non sarà tassabile.
L’Agenzia ha chiarito che le istruzioni operative per la nuova normativa sulle plusvalenze immobiliari sono state fornite nella circolare n. 13/E del 13 giugno 2024. Riguardo al momento rilevante per la cessione, ai fini delle imposte sui redditi, l’Agenzia fa riferimento alla risoluzione n. 28/E del 2009, che chiarisce come, nella vendita con riserva di proprietà, l’acquirente diventa proprietario solo con il pagamento dell’ultima rata, anche se assume i rischi dal momento della consegna del bene.
Tempistiche effetto traslativo per la tassazione della plusvalenza
Pertanto, l’effetto traslativo non si verifica prima del saldo totale del prezzo, motivo per cui i cinque anni per la tassazione della plusvalenza decorrono dalla traslazione effettiva della proprietà e non dalla stipula del contratto. Lo stesso principio vale anche per la nuova normativa prevista dalla lettera b-bis). Nel caso in esame, non ci sarà tassazione sulla plusvalenza. Poiché al momento del trasferimento della proprietà (ossia al pagamento dell’ultima rata) saranno trascorsi più di 10 anni dalla conclusione dei lavori. A meno che la clausola di riserva di proprietà non venga interpretata come un semplice pagamento dilazionato.