La modifica della categoria catastale e della destinazione d’uso di un immobile senza l’esecuzione di opere non incide sul computo del quinquennio necessario per escludere la tassazione della plusvalenza in caso di vendita.
Modifica categoria catastale
L’Agenzia delle Entrate, con la risposta n. 10 del 24 gennaio 2025, ha chiarito che la modifica della categoria catastale di un immobile senza interventi strutturali non determina una nuova decorrenza ai fini del calcolo del quinquennio previsto per l’esenzione della plusvalenza. Allo stesso modo, anche la sottoscrizione di un contratto preliminare di vendita non ha rilevanza, in quanto si tratta di un accordo tra le parti che non comporta il trasferimento della proprietà.
Caso specifico di modifica catastale e plusvalenza
Il caso specifico riguarda un contribuente che possiede un immobile originariamente classificato come magazzino, successivamente convertito in abitazione civile senza eseguire opere edilizie. Il proprietario intende vendere l’immobile, sottoscrivendo un preliminare di vendita prima dello scadere dei cinque anni dall’acquisto, ma perfezionando l’atto definitivo di vendita (rogito) una volta trascorso tale periodo. Egli chiede se le somme incassate con il preliminare siano soggette a tassazione ai sensi dell’articolo 67, comma 1, lettera b) del Tuir, che impone l’imposta sulla plusvalenza per le vendite di immobili acquistati o costruiti da meno di cinque anni. Il dubbio principale riguarda quale sia il momento da considerare per il calcolo del quinquennio: la data di acquisto, il cambio di destinazione d’uso o l’incasso della caparra confirmatoria nel preliminare.
Decorrenza per il calcolo della plusvalenza e modifiche catastali
Secondo il contribuente, la sottoscrizione del contratto preliminare e l’incasso della caparra non costituiscono un trasferimento della proprietà e, pertanto, non determinano l’imponibilità della plusvalenza. Inoltre, sostiene che la modifica della destinazione d’uso dell’immobile non incida sulla decorrenza del quinquennio, che dovrebbe essere calcolato a partire dalla data di acquisto.
L’Agenzia delle Entrate conferma questa interpretazione. Richiamando l’articolo 67 del Tuir, ribadisce che la tassazione sulle plusvalenze si applica solo se l’immobile viene venduto prima che siano trascorsi cinque anni dall’acquisto o dalla costruzione. Tuttavia, il cambio di categoria catastale senza esecuzione di opere non rappresenta né un nuovo acquisto né una costruzione e, quindi, non influisce sul computo del quinquennio.
Infine, l’Agenzia precisa che il contratto preliminare di vendita non ha effetti sul calcolo del periodo richiesto per l’esenzione, in quanto non trasferisce la proprietà dell’immobile, ma si limita a fissare le condizioni della futura compravendita. Pertanto, nel caso in esame, le somme percepite dal proprietario non sono imponibili come plusvalenza ai sensi dell’articolo 67 del Tuir.