La normativa italiana prevede in alcuni casi una deducibilità integrale degli interessi passivi su mutui garantiti da ipoteca, ma solo a precise condizioni. Tali condizioni sono state chiarite dall’Agenzia delle Entrate in risposta a un interpello presentato da una società immobiliare. Il chiarimento è all’interno della risposta n. 110/2025.
Interessi passivi su mutui garantiti da ipoteca, ma solo a precise condizioni
Una Srl, parte di un gruppo operante nel settore delle energie rinnovabili, ha chiesto un parere sulla possibilità di dedurre completamente gli interessi passivi derivanti da un finanziamento garantito da ipoteca. Il mutuo era finalizzato all’acquisto di terreni destinati alla concessione di diritti di superficie (Dds), su cui terzi avrebbero installato impianti fotovoltaici.
Secondo la società:
- I terreni rientrano tra gli immobili patrimoniali.
- I diritti di superficie, pur non essendo locazioni, sono equiparabili ai contratti di affitto, in quanto generano un canone e consentono l’utilizzo dell’immobile da parte di terzi.
La risposta dell’Agenzia: deducibilità negata
L’Agenzia delle Entrate non ha accolto l’interpretazione della Srl. Secondo l’Amministrazione finanziaria:
- La deducibilità integrale degli interessi passivi su mutui ipotecari è ammessa solo se:
- Gli immobili sono destinati alla locazione.
- Il finanziamento è garantito da ipoteca su quegli stessi immobili.
- I diritti di superficie non possono essere equiparati a contratti di locazione. Si tratta infatti di un diverso tipo di diritto reale che non soddisfa i requisiti previsti dalla normativa (art. 1, comma 36, legge 244/2007, modificata dal D.lgs. 147/2015).
Normativa di riferimento
La normativa citata dalla Srl e richiamata nella risposta è la seguente:
- Articolo 96 del TUIR: regola generale per la deducibilità degli interessi passivi (entro il 30% del risultato operativo lordo).
- Deroga prevista dall’art. 1, comma 36 della legge 244/2007: consente la deduzione piena solo a certe condizioni, tra cui la destinazione alla locazione.
- Circolare n. 37/E del 2009: ribadisce che la deroga si applica solo agli immobili (patrimoniali o strumentali) destinati alla locazione.
La società non può beneficiare della deduzione integrale degli interessi passivi per il mutuo ipotecario, poiché i terreni non sono locati, ma solo oggetto di concessione di diritti di superficie.