Leasing finanziario e acquisto in proprietà: sono assimilabili ai fini della detrazione del cosiddetto “Sisma bonus acquisti”?
E’ stata presentata un’istanza di interpello all’Agenzia delle Entrate da una società che esercita attività di locazione di immobili propri o in leasing. La società ha acquistato, mediante leasing finanziario, un immobile ad uso commerciale al piano terra di un fabbricato ricostruito in sostituzione di un altro immobile rispetto al quale presenta un miglioramento sismico di almeno due classi di rischio sismico.
Secondo la società istante, l’unità immobiliare in questione potrebbe beneficiare del cosiddetto “Sisma bonus acquisti” entro il limite dell’85 % del prezzo di acquisto, come previsto dal comma 1-septies dell’articolo 16 del Decreto Legge n. 63 del 2013.
Il soggetto che acquisisce la proprietà immobiliare sarà la società di leasing, mentre l’utilizzatrice sarà la società istante che diventerà proprietaria al termine del contratto, pagando il riscatto predeterminato nel contratto stesso.
Rispetto all’agevolazione prevista dal Decreto Legge n. 63 del 2013 (“Sisma bonus acquisti”), la società istante si è chiesta se per “acquirente” si debba intendere soltanto colui che diviene titolare del diritto di proprietà o se il termine in questione si possa riferire a tutti coloro che ottengono dal venditore un diritto reale, come gli usufruttuari, o se l’acquirente sia semplicemente colui che acquisisce l’immobile, indipendentemente dalla forma tecnico-giuridica o finanziaria con cui tale acquisto avviene.
L’Agenzia delle Entrate, nella Risposta n. 202 del 20 aprile 2022, ha ricordato il comma 1-septies dell’articolo 16 del Decreto Legge n. 63 del 2013, nella versione attualmente vigente, secondo il quale, qualora gli interventi di adozione di misure antisismiche siano realizzati nei Comuni che ricadono nelle zone classificate a rischio sismico 1, 2 e 3, mediante demolizione e ricostruzione di interi edifici, anche con variazione volumetrica rispetto all’edificio preesistente, con conseguente passaggio ad una o due classi inferiori di rischio sismico, da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare che provvedano, entro 30 mesi dalla data di conclusione dei lavori, alla successiva alienazione dell’immobile, le detrazioni fiscali del “sisma bonus” spettano all’acquirente delle unità immobiliari rispettivamente nella misura del 75 % e dell’85 % del prezzo della singola unità immobiliare, risultante nell’atto pubblico di compravendita, e, comunque, entro un ammontare massimo di spesa pari a 96.000 Euro per ciascuna unità immobiliare.
Si tratta di un’agevolazione in vigore dal 1° gennaio 2017 al 31 dicembre 2024.
Con riferimento al caso descritto nell’istanza di interpello, l’Agenzia delle Entrate ha evidenziato che il contratto di leasing finanziario sottoscritto dalla istante è assimilabile all’ipotesi di acquisto in proprietà del bene immobile.
In particolare, ha rilevato che, nel contratto in questione, è previsto che la società di leasing acquisti gli immobili oggetto degli interventi di adozione di misure antisismiche al prezzo concordato tra la società istante e l’impresa di costruzioni che ha effettuato gli interventi, al solo scopo di concederli in locazione finanziaria alla stessa società istante. Inoltre, gli oneri di qualsivoglia natura derivanti dalla distruzione o dalla perdita dei beni oggetto del contratto, che abbiano origine da furto, sinistro o altro evento, saranno sempre a carico dell’istante.
L’Agenzia delle Entrate ha, pertanto, concluso che, prendendo come presupposto che l’impresa che ha realizzato i lavori sia un’impresa di costruzione o di ristrutturazione immobiliare e che si sia provveduto alla stipula del contratto di leasing finanziario entro 30 mesi dalla data di conclusione dei lavori, la società utilizzatrice dell’immobile potrà fruire della detrazioni fiscali previste dal comma 1-septies dell’articolo 16 del Decreto Legge n. 63 del 2013 (“Sisma bonus acquisti”).
L’assimilazione tra lo schema contrattuale esaminato e l’acquisto in proprietà degli immobili porta ad affermare che l’ammontare della detrazione fiscale in questione dovrà essere determinato, nel limite massimo di 96.000 Euro per ciascuna unità immobiliare, sulla base del prezzo della singola unità immobiliare, risultante nell’atto pubblico di compravendita stipulato tra il soggetto che ha realizzato gli interventi oggetto dell’agevolazione e la società di leasing.
Infine, nel caso specifico, la società di leasing concedente non potrà fruire della detrazione, così che possa essere rispettato il principio generale secondo il quale non è possibile far valere due agevolazioni sulla stessa spesa.