L’Agenzia delle Entrate ha affrontato una nuova questione relativa all’applicazione del “sisma bonus”.
La società che ha presentato istanza di interpello è una società a responsabilità limitata che ha per oggetto sociale la costruzione e la cessione di beni immobili. Nel 2019, la società istante ha presentato al Comune la richiesta di rilascio del permesso di costruire, unendo ad essa un progetto per la riedificazione del complesso immobiliare che comprende anche l’esecuzione di interventi antisismici.
Al momento della richiesta del titolo abilitativo, però, la società istante non ha depositato l’asseverazione prevista dal Decreto Ministeriale n. 58 del 2017, in quanto il complesso immobiliare era situato in una zona territoriale all’epoca non agevolabile, con una classificazione sismica di zona 4. Nel 2020, il Comune ha rilasciato il permesso di costruire con il quale ha autorizzato i lavori di demolizione dell’edificio residenziale esistente e la ricostruzione di altro edificio, con ampliamento della volumetria preesistente.
Successivamente, nel 2021, si è provveduto all’aggiornamento dell’elenco delle zone sismiche e il Comune in questione è stato inserito in zona sismica 3.
La società istante ha, quindi, richiesto all’Agenzia delle Entrate se l’accesso al “sisma bonus” previsto al comma 1-septies dell’articolo 16 del Decreto Legge n. 63 del 2013 per gli acquirenti delle nuove unità immobiliari realizzate possa essere ammesso qualora gli interventi di demolizione e ricostruzione dell’edificio esistente siano stati autorizzati come “nuova costruzione” e, se al fine dell’applicazione di tale agevolazione, possa essere ammessa in corso d’opera l’asseverazione prevista dal Decreto Ministeriale n. 58 del 2017. L’istante ha, inoltre, richiesto specificamente se, in caso di risposta affermativa alla precedente domanda, il termine ultimo per la presentazione dell’asseverazione debba individuarsi nel momento del rogito di acquisto di ciascuna unità immobiliare. Infine, la società istante ha chiesto un chiarimento riguardo alla possibilità di fruire dell’agevolazione prevista all’articolo 14 del Decreto Legge n. 63 del 2013 per gli interventi di riqualificazione energetica, almeno con riferimento alle spese relative alla volumetria preesistente, considerando anche che, alla luce delle recenti modifiche normative, le opere che la società sta realizzando non ricadono più nella categoria delle “nuove costruzioni”, ma piuttosto in quella delle “ristrutturazioni edilizie”.
L’Agenzia delle Entrate, nella Risposta n. 481 del 15 luglio 2021, ha ricordato che il comma 1-septies dell’articolo 16 del Decreto Legge n. 63 del 2013, nella versione attualmente vigente, prevede che, qualora gli interventi siano realizzati in Comuni che ricadono nelle zone a rischio sismico 1, 2 o 3, mediante demolizione e ricostruzione di interi edifici, allo scopo di determinare il passaggio a una o due classi inferiori di rischio sismico, anche con una variazione volumetrica rispetto all’edificio preesistente, da imprese di costruzione o di ristrutturazione immobiliare che provvedano, entro 18 mesi dalla data di conclusione dei lavori, alla successiva alienazione degli immobili, le detrazioni fiscali del “sisma bonus” spettano agli acquirenti delle unità immobiliari, rispettivamente nella misura del 75 % o dell’85 % del prezzo della singola unità immobiliare, risultante dall’atto pubblico di compravendita, e comunque entro un ammontare massimo di spesa pari a 96.000 Euro per ciascuna unità immobiliare.
L’agevolazione in questione è riconosciuta anche se la ricostruzione dell’edificio determina un aumento della volumetria rispetto a quella originaria. Non rileva, quindi, che l’edificio ricostruito dall’impresa che ha eseguito i lavori contenga un numero maggiore di unità immobiliari rispetto all’edificio preesistente. Ed a prescindere dalla circostanza che il titolo abilitativo sia emesso per una “nuova costruzione” o per un intervento di “ristrutturazione edilizia”, purché l’intervento sia realizzato nei limiti e nel rispetto di quanto previsto dagli strumenti urbanistici vigenti.
Si tratta di un’agevolazione in vigore dal 1° gennaio 2017 al 31 dicembre 2021. L’atto di acquisto delle unità immobiliari deve essere stipulato nel periodo di vigenza dell’agevolazione.
L’Agenzia delle Entrate ha, poi, ricordato che, in virtù di quanto previsto dal Decreto “Rilancio” del 2020, gli acquirenti delle unità immobiliari antisismiche potranno beneficiare anche della detrazione fiscale del “Superbonus” per le spese sostenute tra il 1° luglio 2020 ed il 30 giugno 2022.
Tra i chiarimenti forniti riguardo all’agevolazione fiscale prevista dall’articolo 16, comma 1-septies, del Decreto Legge n. 63 del 2013, inoltre, l’Agenzia delle Entrate ha evidenziato che tale agevolazione spetta agli acquirenti di unità immobiliari ubicate nelle zone sismiche 2 e 3 che siano state oggetto di interventi edilizi le cui procedure autorizzatorie siano iniziate successivamente al 1° gennaio 2017, ma prima del 1° maggio del 2019, anche se l’asseverazione non è stata presentata contestualmente alla richiesta di titolo abilitativo.
Ai fini dell’applicazione della detrazione, l’asseverazione deve comunque essere presentata dall’impresa entro la data di stipula dell’atto di acquisto dell’immobile oggetto degli interventi di riduzione del rischio sismico. E ciò proprio al fine di non escludere l’applicazione del beneficio quando l’adempimento della presentazione dell’asseverazione non sia stato effettuato in quanto, in base alle norme vigenti al momento della richiesta del titolo abilitativo, l’immobile oggetto degli interventi antisismici non rientrava nell’ambito di applicazione dell’agevolazione.
Questo principio può trovare applicazione nel caso rappresentato dalla società istante dal momento che l’asseverazione tecnica non è stata presentata in quanto, all’inizio delle procedure autorizzatorie, il Comune nel quale era situato l’edificio oggetto degli interventi era ricompreso nella zona sismica 4 e, quindi, non rientrava nell’ambito di applicazione della disposizione del Decreto Legge n. 63 del 2013.
Pertanto, la detrazione fiscale prevista all’articolo 16, comma 1-septies, del Decreto Legge n. 63 del 2013 potrà trovare applicazione se, oltre ad essere rispettate le altre condizioni indicate dalla norma stessa, l’asseverazione tecnica sia presentata dall’impresa entro la data di stipula del rogito dell’immobile e sia consegnata all’acquirente.
Riguardo all’ultimo quesito posto dalla società istante, l’Agenzia delle Entrate ha evidenziato che, in virtù del Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia, nella versione attualmente vigente, nell’ambito degli interventi di “ristrutturazione edilizia” sono ricompresi anche gli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversa sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche volumetriche e tipologiche, con innovazioni necessarie all’adeguamento alla normativa antisismica, per l’applicazione della normativa sull’accessibilità, per l’installazione di impianti tecnologici e per la riqualificazione energetica.
A tal proposito, l’Agenzia delle Entrate ha richiamato una nota del Consiglio Superiore dei Lavori Pubblici del 2 febbraio 2021 con la quale è stato chiarito, in riferimento alla possibilità di accedere al “Superbonus” per le spese relative all’incremento di volume a seguito di interventi di demolizione e ricostruzione inquadrabili nella categoria delle “ristrutturazioni edilizie”, che la detrazione fiscale legata al Super ecobonus non trova applicazione per la parte eccedente il volume preesistente. Si tratta di un chiarimento che può trovare applicazione anche in riferimento ai lavori di riqualificazione energetica previsti all’articolo 14 del Decreto Legge n. 63 del 2013.
Pertanto, riguardo all’applicabilità della detrazione fiscale prevista all’articolo 14 del Decreto Legge n. 63 del 2013 al caso specifico rappresentato dall’istante, fermo restando che non può riguardare la parte eccedente il volume preesistente, l’Agenzia delle Entrate ha riconosciuto che i lavori di demolizione e ricostruzione con ampliamento della volumetria non impediscono all’istante di fruire, appunto, della detrazione per la riqualificazione energetica.
A tale fine, la società istante dovrà mantenere distinte, in termini di fatturazione, le due tipologie di intervento (ossia quello di ristrutturazione e quello di ampliamento) o, in alternativa, dovrà essere in possesso di un’apposita attestazione che indichi gli importi riferibili a ciascuna tipologia di intervento sulla base di criteri oggettivi.