Il cittadino italiano residente all’estero che acquista un immobile in Italia può usufruire dell’Iva agevolata del 4 %?
A presentare istanza di interpello è un cittadino italiano residente a Londra ed iscritto all’A.I.R.E. L’istante ha intenzione di acquistare un immobile in Italia da concedere in comodato gratuito alla madre.
Il quesito riguarda la possibilità di beneficiare, al momento dell’acquisto, dell’Iva agevolata del 4 %. Inoltre, è richiesto all’Agenzia delle Entrate se la vendita dell’immobile effettuata entro i cinque anni dall’acquisto, senza che sia seguita da un nuovo acquisto, costituisca plusvalenza tassabile, tenendo conto della residenza all’estero del contribuente istante.
L’Agenzia delle Entrate, nella Risposta n. 751 del 28 ottobre 2021, ha ricordato la disciplina Iva secondo la quale l’aliquota Iva agevolata del 4 % si applica alle cessioni di case di abitazione, ad eccezione di quelle di categorie catastali A1, A8 e A9, anche se non ultimate, in presenza delle condizioni per l’applicazione delle agevolazioni “prima casa” ai fini dell’imposta di registro.
Le agevolazioni “prima casa” trovano applicazione anche nel caso in cui il contribuente acquirente sia un cittadino italiano residente all’estero, a condizione che l’immobile acquistato costituisca per lui la prima casa in Italia, senza che vi sia comunque un obbligo di fissare la residenza.
Pertanto, l’istante potrà beneficiare dell’aliquota Iva agevolata e questo anche se concederà in comodato l’immobile acquistato in Italia.
Riguardo alla vendita infraquinquennale dell’immobile, l’Agenzia delle Entrate ha richiamato dei chiarimenti già forniti in precedenza. In particolare, sono soggette ad imposizione le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, esclusi quelli acquisiti per successione e le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto o la costruzione dell’immobile e la vendita sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari.
Pertanto, la plusvalenza è esente se l’immobile, nella maggior parte del periodo compreso tra la data di acquisto dell’immobile stesso e la data di cessione infraquinquennale di esso, è stato adibito ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari.
L’abitazione principale è quella nella quale la persona fisica che la possiede a titolo di proprietà o altro diritto reale o i suoi familiari dimorano abitualmente. Familiari sono da intendersi il coniuge, i parenti entro il terzo grado e gli affini entro il secondo grado.
Quindi, in caso di cessione dell’immobile acquistato entro cinque anni dal suo acquisto, la tassazione dell’eventuale plusvalenza in capo all’istante dipende dalla circostanza che l’immobile sia effettivamente adibito ad abitazione principale dal familiare titolare del contratto di comodato. Sarà l’istante che dovrà fornire la prova che tale circostanza si sia concretamente verificata.