Quale trattamento fiscale ai fini Iva in caso di trasferimento di immobili pignorati edificati, ma ancora catastalmente individuati come terreni?
Nella Risposta n. 365 del 6 luglio 2022, l’Agenzia delle Entrate ha risposto ad un quesito di questo tipo.
Ad esporre il quesito tramite istanza di interpello è un professionista custode di un immobile in una procedura esecutiva immobiliare dinanzi al Tribunale. L’istante si dovrà occupare anche della vendita dell’immobile che, come precisato nell’istanza di interpello, è un fabbricato in corso di costruzione composto da dodici unità residenziali, un’unità commerciale e sei garage. I lavori di costruzione ed i relativi procedimenti edilizi sono stati interrotti in corso d’opera.
Il Consulente Tecnico d’Ufficio nominato dal Tribunale ha dichiarato di non essere in grado di indicare il regime fiscale da applicare alla vendita di tale edificio. I beni immobili che compongono il fabbricato, infatti, sono immobili catastalmente ancora identificati come terreni, ma in realtà già edificati, sia pur non completati e non accatastati come tali.
L’atto di trasferimento dovrà essere assoggettato ad Iva, anche tenendo conto dei chiarimenti forniti con una Circolare del 2007 riguardante i fabbricati non ultimati, oppure dovrà essere assoggettato ad un diverso regime di tassazione trattandosi di immobili ancora catastalmente individuati come terreni?
L’Agenzia delle Entrate ha ricordato la normativa Iva secondo la quale sono esenti dall’imposta le cessioni di fabbricati o di porzioni di fabbricato, escluse quelle effettuate dalle imprese costruttrici degli stessi o dalle imprese che vi hanno eseguito, anche tramite imprese appaltatrici, interventi di ristrutturazione, entro cinque anni dalla data di ultimazione della costruzione o dell’intervento, o quelle effettuate dalle stesse imprese anche successivamente nel caso in cui nel relativo atto il cedente abbia espressamente manifestato l’opzione per l’imposizione, e le cessioni di fabbricati di civile abitazione che siano destinati ad alloggi sociali per le quali nel relativo atto il cedente abbia espressamente manifestato l’opzione per l’imposizione (articolo 10, primo comma, n. 8-bis) del D.P.R. n. 633 del 1972).
Inoltre, sono esenti Iva le cessioni di fabbricati o di porzioni di fabbricato strumentali che per le loro caratteristiche non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni, escluse quelle effettuate dalle imprese costruttrici degli stessi o dalle imprese che vi hanno eseguito, anche tramite imprese appaltatrici, interventi di ristrutturazione, entro cinque anni dalla data di ultimazione della costruzione o dell’intervento, e quelle per le quali nel relativo atto il cedente abbia espressamente manifestato l’opzione per l’imposizione (articolo 10, primo comma, n. 8-ter) del D.P.R. n. 633 del 1972).
Le due disposizioni del Decreto Iva non fanno riferimento specifico ai fabbricati non ultimati.
Secondo quanto precisato nella Circolare n. 12 del 1° marzo 2007, il concetto di ultimazione della costruzione o dell’intervento di ristrutturazione dell’immobile deve essere individuato con riferimento al momento in cui l’immobile è idoneo ad essere destinato al consumo e, quindi, può svolgere pienamente la sua funzione.
La cessione di un fabbricato effettuata da un soggetto passivo Iva prima della data di ultimazione del fabbricato stesso deve ritenersi esclusa dall’ambito di applicazione delle due disposizioni del Decreto Iva. La cessione dovrà, pertanto, essere assoggettata ad Iva.
Inoltre, sarà operante il principio di alternatività tra Iva ed imposte di registro, ipotecaria e catastale, per cui queste ultime imposte dovranno essere applicate in misura fissa.
In precedenza, è stato, altresì, precisato che il regime di tassazione ai fini Iva è strettamente collegato alla natura oggettiva del bene oggetto di cessione, ossia allo stato di fatto e di diritto del bene stesso all’atto della cessione, a prescindere dalla destinazione del bene da parte dell’acquirente. Anche rispetto alla distinzione tra fabbricati abitativi e fabbricati strumentali, bisogna guardare ad un criterio oggettivo legato alla classificazione catastale dei fabbricati, a prescindere dal loro effettivo utilizzo.
Con riferimento al caso specifico descritto dal curatore della procedura esecutiva immobiliare nell’istanza di interpello, considerando lo stato di interruzione dei lavori e l’assenza di una classificazione catastale che possa consentire l’attribuzione agli immobili della natura di fabbricato, non può parlarsi di fabbricati non ultimati.
Guardando ancora alla disciplina Iva, deve rilevarsi che le cessioni aventi ad oggetto terreni non suscettibili di utilizzazione edificatoria non rientrano nel campo di applicazione dell’Iva. E, in particolare, assume rilevanza ai fini dell’individuazione del corretto regime impositivo da applicare agli atti di trasferimento dei terreni, la distinzione tra terreni edificabili e terreni non suscettibili di utilizzazione edificatoria.
Le aree edificabili sono le aree utilizzabili a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal Comune, indipendentemente dall’approvazione da parte della Regione o dall’adozione di strumenti attuativi dello stesso. Quindi, un’area si considera edificabile ancora prima della conclusione del procedimento per l’approvazione dello strumento urbanistico generale, purché il documento di pianificazione urbanistica sia stato adottato dal Comune.
L’atto di trasferimento al quale si fa riferimento nell’istanza di interpello, pertanto, ha ad oggetto dei terreni che possono dirsi edificabili, dovrà essere assoggettato ad Iva e, in virtù del principio di alternatività tra Iva e imposta di registro, dovrà essere assoggettato ad imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa di 200 Euro ciascuna.