L’Agenzia delle Entrate ha risposto ad un quesito riguardante l’applicazione dell’Iva alla cessione di immobili strumentali.
In particolare, l’istante è una società residente in Italia che gestisce un comparto di un fondo italiano di investimento immobiliare alternativo. Tale fondo è proprietario di una serie di immobili.
L’istante ha sottoscritto un contratto preliminare di compravendita avente ad oggetto gli immobili in questione. In vista della cessione di essi, l’istante avvierà un intervento di riqualificazione e ristrutturazione volto ad ottenere il cambio di destinazione d’uso a residenziale. Alla data della cessione, gli immobili risulteranno accatastati come unità immobiliari in corso di definizione iscritti alla categoria catastale F/4.
L’acquirente degli immobili subentrerà nei relativi permessi edilizi ottenuti dal venditore e si impegnerà a completare gli interventi di ricostruzione e ristrutturazione previsti da tali permessi edilizi, così da convertire gli immobili in unità ad uso residenziale, senza che vengano effettuate ulteriori modifiche di destinazione d’uso.
Quale regime fiscale applicare alle cessione di tali unità immobiliari, in particolare ai fini Iva, dell’imposta di registro e delle imposte ipotecarie e catastali?
L’Agenzia delle Entrate, nella Risposta n. 167 del 6 aprile 2022, ha evidenziato che l’istanza di interpello presentatale riguarda la tassazione ai fini dell’Iva e di altre imposte indirette della cessione di fabbricati strumentali sui quali il cedente intende iniziare degli interventi di ristrutturazione edilizia. I fabbricati verranno ceduti, mentre saranno ancora in corso gli interventi di ristrutturazione, come immobili iscritti nella categoria catastale F/4, destinata alle unità immobiliari in corso di definizione.
A tal proposito, l’Agenzia delle Entrate ha ricordato che la categoria catastale F/4 riguarda i fabbricati giù ultimati per i quali non è ancora stata definita la consistenza e la destinazione d’uso.
Riguardo al trattamento ai fini dell’Iva, l’Agenzia delle Entrate ha affermato che la cessione immobiliare dei fabbricati descritti nell’istanza di interpello non possa fruire dell’aliquota Iva agevolata del 10 % prevista per le cessioni di case di abitazione non di lusso, anche se non ultimate, per le quali permanga l’originaria destinazione (n. 127-undecies) della Tabella A, parte terza, allegata al Decreto Iva).
L’Agenzia delle Entrate ha rilevato che, infatti, la categoria catastale F/4, nella quale sono iscritti gli immobili al momento della cessione, rappresenta una classificazione provvisoria in vista dell’iscrizione degli stessi fabbricati in una categoria catastale definitiva che ne attesti l’effettiva destinazione d’uso. La categoria catastale in questione risponde esclusivamente all’esigenza transitoria di indicare che l’immobile è in una fase di trasformazione edilizia in vista di un cambio di destinazione d’uso. Ma l’immobile mantiene la natura che aveva prima di essere iscritto in tale classificazione catastale transitoria e, quindi, nel caso specifico, conserva la natura di immobile strumentale.
Troverà, pertanto, l’applicazione l’aliquota Iva ordinaria del 22 %.
Inoltre, in virtù del principio di alternatività tra Iva e imposta di registro, ai trasferimenti immobiliari indicati dall’istante troverà applicazione l’imposta di registro nella misura fissa di 200 Euro.
Infine, le imposte ipotecaria e catastale, considerata la natura dei beni trasferiti, saranno dovute rispettivamente nella misura del 3 e dell’1 %.