7 La classificazione delle operazioni di leasing adottata nel presente Principio si basa sulla attribuzione al locatore o al locatario dei rischi e dei benefici derivanti dalla proprietà di un bene locato. I rischi comprendono le possibilità di perdite derivanti da capacità inutilizzata o da obsolescenza tecnologica e di variazioni nel rendimento dovute a cambiamenti nelle condizioni economiche. I benefici possono essere rappresentati da un redditizio utilizzo atteso durante la vita economica del bene e da utili connessi alla rivalutazione o al realizzo del valore residuo.
8 Un leasing è classificato come finanziario se trasferisce, sostanzialmente, tutti i rischi e i benefici connessi alla proprietà. Un leasing è classificato come operativo se, sostanzialmente, non trasferisce tutti i rischi e i benefici derivanti dalla proprietà.
9 Poiché l’operazione tra un locatore e un locatario si basa su un contratto di leasing tra le parti, è opportuno utilizzare definizioni uniformi. L’applicazione di queste definizioni alle differenti situazioni del locatore e locatario possono avere come conseguenza che il medesimo contratto di leasing sia classificato in modo differente dal locatore e dal locatario. Per esempio, questo si potrebbe verificare se il locatore gode di una garanzia sul valore residuo prestata da una parte non collegata al locatario.
10 La classificazione di un leasing come finanziario od operativo dipende dalla sostanza dell’operazione piuttosto che dalla forma del contratto. Esempi di situazioni che individualmente o congiuntamente potrebbero di norma portare a classificare un leasing come finanziario sono:
a) il leasing trasferisce la proprietà del bene al locatario al termine del contratto di leasing;
b) il locatario ha l’opzione di acquisto del bene a un prezzo che ci si attende sia sufficientemente inferiore al fair value (valore equo) alla data alla quale si può esercitare l’opzione, cosicché all’inizio del leasing è ragionevolmente certo che essa sarà esercitata;
c) la durata del leasing copre la maggior parte della vita economica del bene anche se la proprietà non è trasferita;
d) all’inizio del leasing il valore attuale dei pagamenti minimi dovuti per il leasing equivale almeno al fair value (valore equo) del bene locato; e
e) i beni locati sono di natura così particolare che solo il locatario può utilizzarli senza importanti modifiche.
11 Indicatori di situazioni che individualmente o congiuntamente potrebbero anche condurre a classificare un leasing come finanziario sono:
a) ove il locatario può risolvere il leasing, le perdite del locatore relative alla risoluzione sono sostenute dal locatario;
b) gli utili o perdite derivanti dalle variazioni del fair value (valore equo) del valore residuo ricadono sul locatario (per esempio sotto forma di restituzione di canoni equivalenti alla maggior parte dei ricavi di vendita al termine del leasing); e
c) il locatario ha la possibilità di continuare il leasing per un ulteriore periodo a un canone sostanzialmente inferiore a quello di mercato.
12 Gli esempi e gli indicatori dei paragrafi 10 e 11 non sono sempre conclusivi. Se risulta chiaro da altre caratteristiche che il leasing non trasferisce sostanzialmente tutti i rischi e benefici derivanti dalla proprietà, il leasing è classificato come leasing operativo. Questo potrebbe verificarsi per esempio se la proprietà del bene venisse trasferita alla fine del leasing per un pagamento variabile pari al suo fair value (valore equo) a quel tempo, o se ci fossero canoni potenziali di locazione tali per cui il locatario non ha sostanzialmente tutti i rischi e i benefici.
13 La classificazione del leasing viene fatta all’inizio del leasing stesso. Se in qualsiasi momento il locatario e il locatore decidono di modificare le clausole del leasing, escludendo il rinnovo del leasing, in modo tale che, se la modifica fosse avvenuta all’inizio del leasing, avrebbe determinato una sua differente classificazione in base ai criteri dei paragrafi da 7 a 12, il contratto modificato è considerato come un nuovo contratto per la sua durata. Tuttavia, modifiche nelle stime (per esempio, modifiche nella stima della vita economica o del valore residuo del bene locato) o modifiche nelle situazioni (per esempio, inadempienza del locatario) non danno origine, ai fini contabili, a una nuova classificazione del leasing.
14 Le operazioni di leasing di terreni e fabbricati devono essere classificate come operative o finanziarie allo stesso modo delle operazioni di leasing di altri beni. Tuttavia, una caratteristica dei terreni è che essi hanno, di norma, una vita economica indefinita e, se non ci si attende che la proprietà sia trasferita al locatario entro la scadenza del leasing, il locatario di norma non acquisisce, sostanzialmente, tutti i rischi e i benefici inerenti alla proprietà, nel qual caso il leasing di terreni sarà classificato come leasing operativo. Un pagamento effettuato alla stipula o all’acquisto del diritto di uso di un immobile «leasehold» che è contabilizzato come un leasing operativo rappresenta un pagamento di canoni anticipati che è ammortizzato nel corso del leasing in sincronia con i benefici forniti.
15 Gli elementi di terreni e fabbricati di un contratto di leasing di terreni e fabbricati sono considerati separatamente ai fini della classificazione del leasing. Se ci si attende che la proprietà per entrambi gli elementi passi al locatario entro la fine del leasing, entrambi gli elementi sono classificati come leasing finanziario, indipendentemente dal fatto che questi siano analizzati come un unico leasing ovvero come due leasing, a meno che sia evidente da altre caratteristiche che il leasing sostanzialmente non trasferisca tutti i rischi e i benefici derivanti dalla proprietà di uno o entrambi gli elementi. Quando il terreno ha una vita economica indefinita, l’elemento terreno è normalmente classificato come leasing operativo, a meno che non sia previsto che la proprietà passi al locatario entro la fine del leasing secondo quanto disposto dal paragrafo 14. L’elemento fabbricato è classificato come un leasing finanziario o operativo ai sensi di quanto previsto dai paragrafi da 7 a 13.
15A Nel caso in cui il leasing include elementi relativi a terreni e fabbricati, l’entità valuta separatamente la classificazione di ciascun elemento come leasing finanziario od operativo, in conformità ai paragrafi 7-13. Nel determinare se l’elemento terreno sia un leasing operativo o finanziario, una considerazione importante riguarda il fatto che il terreno ha normalmente una vita economica indefinita.
16 Ogniqualvolta risulti necessario classificare e contabilizzare un leasing di terreni e fabbricati, i pagamenti minimi dovuti per il leasing (incluso qualsiasi pagamento anticipato in un’unica soluzione) sono suddivisi tra gli elementi terreno e fabbricato in proporzione ai relativi fair value (valori equi) dei diritti di locazione degli elementi terreno e fabbricato del leasing all’inizio del leasing. Se non è possibile suddividere attendibilmente i pagamenti dei canoni tra questi due elementi, l’intero leasing è classificato come un leasing finanziario, a meno che non sia evidente che entrambi gli elementi sono leasing operativi, nel quale caso l’intero leasing è classificato come leasing operativo.
17 Per un leasing di terreni e fabbricati in cui il valore che inizialmente sarebbe rilevato per l’elemento terreno, secondo quanto previsto dal paragrafo 20, è irrilevante, il terreno e il fabbricato possono essere trattati come un’unità singola ai fini della classificazione del leasing ed essere classificati come leasing finanziario od operativo secondo quanto previsto dai paragrafi da 7 a 13. In tale caso, la vita economica del fabbricato è considerata la vita economica dell’intero bene locato.
18 La valutazione separata degli elementi terreno e fabbricato non è richiesta quando il diritto del locatario sia nei terreni sia nei fabbricati è classificato come investimento immobiliare secondo quanto previsto dallo IAS 40 ed è adottato il modello del fair value (valore equo). I calcoli dettagliati per questa valutazione sono richiesti soltanto se la classificazione di uno o entrambi gli elementi è incerta.
19 Secondo quanto previsto dallo IAS 40, un locatario può classificare un’interessenza in un immobile posseduto con un leasing operativo come un investimento immobiliare. In tale caso, l’interessenza in un immobile è contabilizzata come se fosse un leasing finanziario e, inoltre, il modello del fair value (valore equo) è utilizzato per l’attività iscritta. Il locatario deve continuare a contabilizzare il leasing come un leasing finanziario, anche se un evento successivo cambia la natura dell’interessenza in un immobile del locatario in modo da non classificarla più come un investimento immobiliare. Questo si verificherà se, per esempio, il locatario:
a) impiega a fini propri l’immobile, il quale rientra quindi nella categoria degli immobili a uso del proprietario ed è iscritto al sostituto del costo pari al relativo fair value (valore equo) alla data del cambiamento d’uso; o
b) concede un sub-leasing che trasferisce sostanzialmente tutti i rischi e benefici derivanti dalla proprietà dell’interessenza a terzi non correlati. Tale sub-leasing è contabilizzato dal locatario come un leasing finanziario a terzi, sebbene possa essere contabilizzato come un leasing operativo dal terzo.
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