5 I seguenti termini sono usati nel presente Principio con i significati indicati:
Il valore contabile è l’ammontare al quale un’attività è rilevata nel prospetto della situazione patrimoniale-finanziaria.
Il costo è l’ammontare di disponibilità liquide o mezzi equivalenti corrisposto o il fair value (valore equo) di altro corrispettivo dato per acquisire un’attività, al momento dell’acquisto o della costruzione o, ove applicabile, l’importo attribuito a tale attività al momento della rilevazione iniziale secondo quanto previsto dalle disposizioni specifiche di altri IFRS, per esempio l’IFRS 2 Pagamenti basati su azioni.
Il fair value (valore equo) è il prezzo che si percepirebbe per la vendita dell’attività ovvero che si pagherebbe per il trasferimento della passività in una regolare operazione tra operatori di mercato alla data di valutazione. (Vedere IFRS 13 Valutazione del fair value).
L’investimento immobiliare è una proprietà immobiliare (terreno o fabbricato — o parte di fabbricato — o entrambi) posseduta (dal proprietario o dal locatario in quanto attività consistente nel diritto di utilizzo) al fine di conseguire canoni di locazione o per l’apprezzamento del capitale investito o per entrambe le motivazioni, piuttosto che per:
a) l’uso nella produzione o nella fornitura di beni o prestazione di servizi o nell’amministrazione aziendale; o
b) la vendita, nel normale svolgimento dell’attività imprenditoriale.
L’immobile ad uso del proprietario è un immobile posseduto (dal proprietario o dal locatario in quanto attività consistente nel diritto di utilizzo) per l’uso nella produzione o nella fornitura di beni o prestazione di servizi, ovvero nell’amministrazione aziendale.
CLASSIFICAZIONE DEGLI IMMOBILI COME INVESTIMENTI IMMOBILIARI O IMMOBILI AD USO DEL PROPRIETARIO
6 [eliminato]
7 Un investimento immobiliare è posseduto al fine di percepire canoni d’affitto o per l’apprezzamento del capitale investito o per entrambi i motivi. Perciò, un investimento immobiliare origina flussi finanziari ampiamente indipendenti dalle altre attività possedute dall’entità. Ciò distingue un investimento immobiliare da un immobile a uso del proprietario. La produzione o la fornitura di beni o servizi (o l’uso dell’immobile nell’amministrazione aziendale) origina flussi finanziari che sono attribuibili non soltanto all’immobile, ma anche ad altre attività utilizzate nel processo produttivo o nella fornitura dei beni. Agli immobili a uso del proprietario si applica lo IAS 16 mentre agli immobili a uso del proprietario posseduti da un locatario in quanto attività consistente nel diritto di utilizzo si applica l’IFRS 16.
8 I seguenti sono esempi di investimenti immobiliari:
a) un terreno posseduto per un apprezzamento a lungo termine del capitale investito, piuttosto che per la vendita nel breve termine nel normale svolgimento dell’attività imprenditoriale;
b) un terreno posseduto per un utilizzo futuro al momento non ancora determinato. (Se l’entità non ha ancora deciso se utilizzerà il terreno a uso del proprietario o per la vendita nel breve periodo, nel normale svolgimento dell’attività imprenditoriale, il terreno è trattato come se posseduto per l’apprezzamento del capitale investito);
c) un edificio di proprietà dell’entità (o un attività consistente nel diritto di utilizzo connessa con l’edificio di proprietà dell’entità) e concesso in locazione tramite una o più leasing operativi;
d) un edificio attualmente non occupato ma posseduto al fine di essere locato tramite una o più operazioni di leasing operativo;
e) un immobile che al momento attuale è costruito o sviluppato per un utilizzo futuro come investimento immobiliare.
9 I seguenti sono esempi di elementi che non sono investimenti immobiliari e che, perciò, non rientrano nell’ambito di applicazione del presente Principio:
a) un immobile destinato alla vendita, nel corso del normale svolgimento dell’attività imprenditoriale o nel processo di costruzione o sviluppo finalizzato ad una successiva vendita (cfr. IAS 2 Rimanenze); per esempio un immobile acquisito esclusivamente in prospettiva di una sua successiva dismissione nel futuro prossimo o perché esso sia sviluppato e successivamente venduto;
b) [eliminato]
c) un immobile ad uso del proprietario (cfr. IAS 16 e IFRS 16), inclusi (tra gli altri) immobili posseduti per un utilizzo futuro come immobile ad uso del proprietario, immobili posseduti per un futuro sviluppo e un successivo utilizzo come immobili ad uso del proprietario, immobili a uso dei dipendenti (sia nel caso che i dipendenti paghino un canone di locazione a tassi di mercato sia nel caso in cui non lo facciano) e immobili ad uso del proprietario in procinto di essere dimessi;
d) [eliminato]
e) immobili che sono dati in locazione a un’altra entità tramite un leasing finanziario.
10.Alcuni immobili includono una parte posseduta allo scopo di percepire canoni di locazione o per l’apprezzamento del capitale investito e un’altra parte posseduta per l’impiego nella produzione o nella fornitura di beni o servizi ovvero nell’amministrazione aziendale. Se tali parti possono essere vendute separatamente (o locate separatamente tramite un contratto di leasing finanziario), l’entità contabilizza tali parti separatamente. Se queste, invece, non possono essere vendute separatamente, l’immobile costituisce un investimento immobiliare solo se una parte non significativa è posseduta per essere impiegata nella produzione o nella fornitura di beni o servizi ovvero nell’amministrazione aziendale.
11. In alcuni casi, l’entità fornisce servizi sussidiari agli occupanti dell’immobile che possiede. Tale entità tratta tale immobile come un investimento immobiliare se i servizi rappresentano una componente non significativa del contratto nel suo insieme. Un esempio potrebbe essere rappresentato dal caso in cui il proprietario di un edificio locato a uso ufficio fornisce servizi di sicurezza e manutenzione ai conduttori che occupano l’edificio.
12. In altre circostanze, i servizi forniti sono significativi. Per esempio, se l’entità gestisce un hotel di cui è proprietaria, i servizi forniti ai clienti sono significativi per il progetto considerato nel suo insieme. Perciò, un hotel gestito dal proprietario deve essere considerato un immobile a uso del proprietario, piuttosto che un investimento immobiliare.
13. Può essere difficoltoso stabilire se i servizi sussidiari siano così significativi da far sì che un immobile non possa essere qualificato come un investimento immobiliare. Per esempio, il proprietario di un hotel alcune volte trasferisce talune responsabilità a terzi in base a un contratto di gestione. I termini di tali contratti possono essere assai vari. Da un lato, la posizione del proprietario potrebbe, nella sostanza, essere assimilata a quella di un investitore passivo. Dall’altro lato, il proprietario potrebbe semplicemente aver affidato funzioni operative a terzi mantenendo una significativa esposizione alla variazione nei flussi finanziari generati dall’attività dell’hotel.
14. Per determinare se un immobile si qualifica come investimento immobiliare occorre una valutazione. L’entità sviluppa criteri propri così da poter formulare tale valutazione coerentemente con la definizione di investimento immobiliare e le relative indicazioni contenute nei paragrafi da 7 a 13. Il paragrafo 75, lettera c), richiede all’entità di indicare questi criteri quando la classificazione risulti difficoltosa.
14A È necessaria una valutazione anche per determinare se l’acquisizione di un investimento immobiliare rappresenta l’acquisizione di un’attività o di un gruppo di attività o di un’aggregazione aziendale che rientri nell’ambito di applicazione dell’IFRS 3 Aggregazioni aziendali. Per poter stabilire se si tratta di un’aggregazione aziendale occorre far riferimento all’IFRS 3. Le argomentazioni esposte nei paragrafi 7-14 del presente Principio consentono di stabilire se un immobile è da considerare ad uso del proprietario o come investimento immobiliare, e non di determinare se l’acquisizione di un immobile rappresenti un’aggregazione aziendale o meno in base alle specifiche dell’IFRS 3. Per stabilire se una determinata operazione soddisfi o meno la definizione di aggregazione aziendale in base alle specifiche dell’IFRS 3 e se includa un investimento immobiliare ai sensi del presente Principio è necessaria l’applicazione separata di entrambi i Principi contabili.
15. In alcune circostanze, l’entità è proprietaria di un immobile che è locato ed occupato dalla capogruppo o da un’altra controllata. L’immobile non si qualifica come investimento immobiliare nel bilancio consolidato, poiché esso risulta ad uso del proprietario nella prospettiva del gruppo. Tuttavia l’immobile, nell’ottica dell’entità che ne è proprietaria, costituisce un investimento immobiliare se soddisfa la definizione di cui al paragrafo 5. Pertanto, nel proprio bilancio individuale, il locatore tratta l’immobile come un investimento immobiliare.