20. Un investimento immobiliare deve essere valutato inizialmente al costo. I costi dell’operazione devono essere inclusi nella valutazione iniziale.
21. Il costo di un investimento immobiliare acquisito comprende il prezzo di acquisto e qualsiasi spesa a esso direttamente attribuibile. Le spese direttamente attribuibili includono, per esempio, i compensi professionali per la prestazione di servizi legali, le imposte per il trasferimento della proprietà degli immobili e altri costi dell’operazione.
22. [eliminato]
23. Il costo di un investimento immobiliare non è incrementato da:
a) i costi iniziali di avvio (a meno che questi occorrano a mettere il bene nelle condizioni necessarie per essere operativo come voluto dall’entità),
b) perdite operative sostenute prima che l’investimento immobiliare raggiunga il pianificato livello di impiego, o
c) importi anormali di materiale perso, costo del personale o altre risorse impiegate per costruire o migliorare l’immobile.
24. Se il pagamento dell’investimento immobiliare viene differito, il suo costo deve essere fatto coincidere con l’equivalente prezzo per contanti. La differenza tra tale importo e il pagamento complessivo è rilevata come un interesse passivo lungo tutto il periodo di dilazione.
25. [eliminato]
26. [eliminato]
27. Uno o più investimenti immobiliari possono essere acquistati in cambio di una o più attività non monetarie, ovvero di una combinazione di attività monetarie e non monetarie. La seguente disamina fa riferimento a uno scambio di un’attività non monetaria con un’altra, ma si applica anche a tutti gli scambi descritti nella frase precedente. Il costo di tale investimento immobiliare è valutato al fair value (valore equo) a meno che a) l’operazione di scambio manchi di sostanza commerciale o b) né il fair value (valore equo) dell’attività ricevuta né quello dell’attività scambiata sia valutabile attendibilmente. L’attività acquistata è valutata in questo modo anche se l’entità non può stornare immediatamente l’attività ceduta. Se l’attività acquistata non è valutata al fair value (valore equo), il suo costo è rappresentato dal valore contabile dell’attività ceduta.
28. L’entità determina se un’operazione di scambio ha sostanza commerciale considerando la misura in cui si suppone che i suoi flussi finanziari futuri cambino a seguito dell’operazione. Un’operazione di scambio ha sostanza commerciale se:
a) la configurazione (rischio, tempistica e importi) dei flussi finanziari dell’attività ricevuta differisce dalla configurazione dei flussi finanziari dell’attività trasferita; ovvero
b) il valore di quella parte delle operazioni dell’entità interessata dalla transazione cambia a seguito dello scambio; e
c) la differenza di cui in a) o b) è significativa rispetto al fair value (valore equo) delle attività scambiate.
Al fine di determinare se un’operazione di scambio ha sostanza commerciale, il valore per l’entità della parte delle sue operazioni interessata dalla transazione dovrà riflettere i flussi finanziari al netto degli effetti fiscali. Il risultato di queste analisi può essere evidente anche senza che l’entità debba svolgere calcoli dettagliati.
29. Il fair value di un’attività è valutato attendibilmente se a) non è significativa la variabilità nella gamma di valori ragionevoli del fair value determinati per tale attività, ovvero se b) le probabilità delle varie stime rientranti nella gamma possono essere ragionevolmente valutate e utilizzate nella valutazione del fair value. Se un’entità è in grado di misurare attendibilmente il fair value dell’attività ricevuta o dell’attività ceduta, allora il fair value dell’attività ceduta è utilizzato per determinare il costo, a meno che il fair value dell’attività ricevuta non sia più chiaramente evidente.
29A L’investimento immobiliare detenuto dal locatario come attività consistente nel diritto di utilizzo deve essere valutato inizialmente al costo conformemente all’IFRS 16.
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