1. Introduzione.
La legge di Bilancio 2022 ha introdotto un’importante novità in tema di tassazione della cessione di azienda in presenza di immobili strumentali.
Nello specifico, l’art. 1 comma 237 della Legge n. 234/2021, pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale Serie Generale n. 310 del 31 dicembre 2021- Suppl. Ord. N. 49/L, ha stabilito che: “in caso di cessione dell’azienda o di un ramo di essa con continuazione dell’attività e mantenimento degli assetti occupazionali, al trasferimento di beni immobili strumentali che per le loro caratteristiche non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni si applicano l’imposta di registro e le imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di euro 200 ciascuna. In caso di cessazione dell’attività o di trasferimento per atto a titolo oneroso o gratuito degli immobili acquistati con i benefici di cui al presente comma prima del decorso del termine di 5 anni dall’acquisto, sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria.”
Pertanto, dal 1 gennaio 2022 la cessione di azienda con immobili strumentali, in presenza di determinati presupposti, non sconta più l’imposta di registro in misura proporzionale (con l’aliquota pari al 9%, o 15% in caso di terreni agricoli) ma viene tassata con l’imposta di registro fissa pari ad euro 200, nonché con le imposte ipotecarie e catastali sempre in misura fissa pari ad euro 200 ciascuna e quindi per un totale di euro 600.
2. Requisiti per godere dell’agevolazione.
L’agevolazione in esame non si applica a tutte le cessioni di azienda con immobili strumentali bensì solo in ipotesi espressamente stabilite, come meglio chiarite nella Circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 3E del 4 febbraio 2022.
- Requisiti relativi alla struttura dell’azienda:
L’agevolazione si applica alle sole aziende che:
- nell’anno precedente abbiano impiegato mediamente almeno 250 dipendenti;
- intendano procedere alla chiusura di una sede, di uno stabilimento, di una filiale, o di un ufficio o reparto autonomo situato nel territorio nazionale, con cessazione definitiva della relativa attività;
- prevedano di effettuare un minimo di 50 licenziamenti
- Requisiti relativi agli immobili ceduti con l’azienda:
Deve trattarsi immobili strumentali per natura, ovvero di immobili che (a prescindere dal loro effettivo utilizzo) per le loro caratteristiche non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni. Tali immobili sono quelli che rientrano nelle seguenti categorie catastali:
- categoria A/10 (uffici e studi privati, ma la destinazione ad uso ufficio o studio privato deve essere prevista nella licenza o concessione edilizia);
- categorie del gruppo B (ad esempio, collegi e convitti, uffici pubblici, scuole, biblioteche, musei, cappelle, magazzini sotterranei);
- categorie del gruppo C (immobili a destinazione commerciale ordinaria e varia, quali botteghe e negozi, laboratori, magazzini e locali di deposito, ecc.);
- categorie del gruppo D (unità immobiliari con destinazione speciale, quali alberghi, opifici, case di cura ed ospedali con fine di lucro, banche e istituti di credito, ecc.);
- categorie del gruppo E (immobili a destinazione particolare, ad esempio fabbricati per speciali esigenze pubbliche)
- Requisiti relativi ai tipi di atti da stipulare:
L’agevolazione si applica solo:
- agli atti di cessione a titolo oneroso (con esclusione, quindi, degli atti a titolo gratuito);
- agli atti di cessione stipulati nell’ambito dei piani volti a salvaguardare il tessuto occupazionale e la continuità aziendale. In merito, si precisa che la norma non richiede espresse dichiarazioni da rendere in atto circa l’intento di voler mantenere l’assetto occupazionale e la continuità aziendale.
3. Casi di esclusione e decadenza dall’agevolazione.
Il comma 226 della Legge n. 234/2021 prevede che sono esclusi dall’ambito di applicazione della normativa in esame le aziende, datrici di lavoro, che si trovino in condizioni di squilibrio patrimoniale o economico-finanziario tale che ne rendano probabile la crisi o l’insolvenza e che possono accedere alla procedura di composizione negoziata per la soluzione della crisi d’impresa.
La norma prevede, infine, la decadenza dal beneficio in caso di cessazione dell’attività o di trasferimento degli immobili agevolati (sia per atto a titolo oneroso che gratuito) prima del decorso di 5 anni dall’acquisto degli stessi.
In conseguenza di tale decadenza saranno dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria.
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